売る前に知っておきたい不動産価格が下がるのはどんなとき？

不動産価格低下の原因を知り売るタイミングを考える

不動産を売るなら、なるべく高く売りたいと考えるのがいわば当然です。もっとも、不動産価格は一律ではなく、さまざまな事情で変動します。不動産市場全体で起こる経済的な原因をはじめ、地域的な需給動向などによる原因、その不動産特有の個別原因なども影響します。

どのようなときに不動産価格が下落する傾向にあるかを知り、下落する前に売り逃げたり、少しでも高値で売れるようにタイミングを狙いたいものです。

経済情勢の影響

個別の不動産の魅力や需要に関わらず、世界経済や日本経済の動きを受けて動くこともあります。大きく下落した過去の事例としては、不動産バブルの崩壊です。バブルが弾けて不動産価格が一気に下落し、購入時との格差が広がり、多額の損失を出した方も少なくありません。

もっとも、一般的には不動産は株式や外国為替に比べると価格変動の幅が少なく、ミドルリスクの金融資産です。不動産バブルはそう簡単には起こらないので、大暴落のリスクは大きくはありません。

地域の地価動向の影響

日本では毎年、地価動向を発表するニュースがあるのをご存知でしょうか。調査期間における実際の取引価格などをもとに算出されたもので、地域ごとに下落、上昇、横ばいと表示されます。発表があると、それにつられて下落傾向と呼ばれた地域の不動産価格が下がりやすい傾向が見られます。

不動産市場での需給動向

不動産価格が下がる大きな原因となるものとして、不動産に対する需給動向が挙げられます。
同じエリアにおいて同じ種類や同じ規模の不動産への需要が低下して、供給が上回れば、価格が下落する原因になります。
たとえば、人口減少によりファミリータイプのマンションの人気が低下しているとなれば、ファミリータイプのマンションの価格が下がるといった具合です。

建物は築年数の経過が影響

土地と建物は別々の不動産であり、大きく異なる特徴があるので、注意しなくてはなりません。土地というのは何十年、何百年経過しても腐ることはありません。ですが、建物の場合、どうしても老朽化が進んでいきます。そのため、築年数の経過が建物の価格を下落させる大きな原因になります。

個別に見て状態がよくメンテナンスが行き届いていても、築年数が経つほど価格は下がるのが基本です。土地付き一戸建てや地価が高い場所にあるマンションで、土地の価格が下支えをしてくれるようなケースを除き、建物を売りたいのであれば、不動産価格が持ち直すかもと待っているより、少しでも早く売ったほうが築年数経過による評価下落の影響を抑えられます。

地域発展を阻む取り決めもや将来性に対する懸念

不動産価格は需給など現時点での動向だけでなく、将来性があるかや地域の周辺環境などの影響を大きく受けます。その地域が便利で賑わっており、発展する地域であるほど、地価や物件価格は高くなり、逆になれば下落傾向となります。

たとえば、新幹線が通る、幹線道路が走るなどと噂された場合、実際に計画が進んでいたのに計画倒れに終わった場合、大型商業施設や大学、医療機関などの出店や進出が予定されていたのが中止になった、撤退してしまったという場合には、地域の発展や将来性に赤信号が灯り、価格が下落する原因となるのです。

個別の原因

不動産市場全体や地域の動向の影響のほか、その不動産個別の原因によって下がることもあります。築年数に対してみても、建物の老朽化がひどい、手入れが行き届いていないケースやタバコのニオイやペットのニオイなどが付着して取れない部屋などでは、査定額が下がる場合や実際に購入希望者が現れず、売出価格を下げざるを得ないケースもあります。

また、孤独死があった、殺人や強盗、自殺があったなど事故物件になったケースも価格が下がるのが一般的です。そのほか、そのエリアで大きな地震や洪水などが起こったケースや、その物件も被災したケースも価格が下がりやすくなります。犯罪報道があるなど周辺の治安が悪化したり、ゴミ屋敷で地域が揉めているなど、何かトラブルが発生した地域にある物件なども、多少なりとも価格に影響する場合があります。

特に最近は情報のスピードが速く、地域で起きたトラブルや犯罪などがテレビのワイドショーやネットなどで、必要以上に大きく取り上げられることや大きな問題として拡散されることがあります。問題がある地域に住みたいと考える人は少なく、資産価値が維持できないと不安視する方も多いので、トラブルなどの影響が根強く残ると、売却価格にも影響が出るので注意しましょう。

まとめ

不動産価格が下がる原因となるのは、経済情勢や地価の動向、不動産に対する需給動向です。また、土地と建物でも異なり、建物は築年数の経過でも下落していきます。地域開発のストップなどによる将来性に陰りが起こったこと、災害による被災や事故物件になったことなど個別の下落要因もあります。