事故物件を売りたいときの納得できる売り方ノウハウ

事故物件を売るにはどうすればよいのか

殺人事件や自殺、孤独死などが起こった物件を一般的に事故物件と呼んでいます。事故物件になると売れない、借りる人がいないと悩むオーナーが少なくありません。事故物件になったら売るのは難しいのか、どうすれば売れるのか、満足のできる売り方はないものか検証していきます。

事故物件とは

事故物件は不動産業界で昔からある呼び方で、室内で殺人事件や強盗殺人、不審死の事件が起きたとか、遺体遺棄や遺体の放置事件が起きたケースをはじめ、首つり自殺や焼身自殺、ガス自殺など室内での自殺、部屋の窓から飛び降りて死んだといったケースも含まれます。

また、最近では高齢者や一人暮らしの若者などの孤独死や幼児虐待などによる死亡事故が起きたケースも事故物件として取り扱われるケースが増えてきました。孤独死は一般的には病死や衰弱死であり、殺人や自殺とは状況が異なっています。

すぐに見つかったケースは問題ないとしても、数日や数ヶ月経過して見つかったなどで地域やニュースで問題となり、腐敗や白骨化などが進んでいたケースでは事故物件となるのが一般的です。

告知義務について

事故物件を売却したり、貸したりする場合には告知義務があります。法律上の義務ではありませんが、不動産業界で長く慣例として行われてきたもので、事故物件であると知らずに住むことで、後から知ったときの抵抗感やもし知っていたら買わなかった、借りなかったというトラブルを防ぐためです。

基本的なルールとして、事故やトラブルが発生した後に買う人、借りる人への告知義務があり、一度別の人が住んだりすれば、過去に殺人事件などがあっても事故物件としての告知義務はないとされています。そのため、過去には1ヶ月だけ知り合いに貸す場合やアルバイトを雇って住まわせるなどして、事故物件ではないとして売り出したケースもありました。

なぜなら、事故物件とわかると買い手や借り手がなかなか見つからないうえ、価格や賃料も値下げせざるを得ないからです。
もっとも、今はこうした小手先のまやかしは通用しません。コンプライアンス意識も高まり、不動産会社としても、実態のない賃貸では事故物件でなくなったとは認めてくれません。また、今の時代はネットの情報を通じてすぐに事故物件だと判明すること、事故や事件、孤独死などのニュースが小さなことであっても報道を通じて、すぐに情報が駆け巡り、ネット上でいつまでも残るので誤魔化すことは難しいからです。

そのため、もし告知をしないと、すぐに発覚して信用を失い、売買の交渉も上手くいかなくなり、いつまでも契約が成立しないリスクも高まるので注意しなくてはなりません。

売却価格の相場

事故物件になると基本的に価格は下落します。その一番の要因となるのは心理的な影響です。日本には昔から、たたりの文化や死霊の怨念などを信じる文化が根付いています。いかに科学的には実証されていないといっても、気持ち的に怖い、気持ち悪い、何か出るかもしれないと考える方が少なくありません。毎晩うなされるからおかしいと思ったら事故物件だったとか、夜中に鳴き声が聞こえるなどとまことしやかに語る人もいます。

実際には何も起こらないとしても、心理的な要素はほかの人にはコントロールできません。そのため、事故物件と知り、契約に至らないケースやそもそも選択肢にものぼらないケースもあります。そこで価格を大幅に値下げして、価格面で妥協を図るという売り方が行われてきました。

一般的な事故物件の相場は時価の6割から7割程度です。もっとも、事故の種類や社会に与えた衝撃の大きさなども影響します。孤独死や自然死では10%～20%の下落、自殺の場合で20%～30%、殺人になると30%～50%程度と言われます。

一家惨殺殺人や強盗殺人事件、住宅内に人を誘いこんで大量殺人したようなケースなどでは、大きな報道となるケースも多く、買い手がなかなかついきません。大幅減額でも売れずに、解体して更地として売ったり、建て替えが必要になるケースも多いです。

少しでも高く売るコツ

事故物件の大幅な割引を避けて、いかに妥協できる価格で売るかのノウハウとしては、一つには大々的に売り出しに出すのではなく、非公開物件として扱ってもらう方法があります。公開物件としてほかの物件と見比べて大幅に価格が安かったり、事故物件とわかってしまうと、いいなと感じても手が出しにくくなります。

そこで、予算重視で安い物件を探しているような人、予算が合わずになかなか物件が決まらずに悩んでいる人に対して、訳ありでと表示したうえで事故物件を紹介すれば、事故物件相場ほど割引しなくても売れる場合があるのです。

まとめ

事故物件は殺人事件や自殺、孤独死などが発生した後、売却や初めて賃貸するようなケースで、事故が起きたことを知らせる告知義務があります。これを怠ると、後々トラブルになることも多いうえ、今の情報化社会ではすぐに知れ渡ってしまうので注意が必要です。

心理的な影響から買い手がつきにくく、売買価格を下げざるを得ません。もっとも、心理的影響は人それぞれで、交渉次第では妥協できる価格で売却できることもあります。