空家を相続したときのリスクと相続税対策

空家の現状

少子高齢化により人口が減り続けている日本において空家問題は非常に深刻です。平成25年の調査では日本国内の空家はおよそ820万戸であり、全国の空家率は実に13.5%にものぼります。

人口の集中している東京都区部でもおよそ10%の空家率となっていて、今後もこの傾向は続くと思われます。このような背景もあり相続で空家を受け継ぐかたも増えていますが、空家の相続には大きなリスクを伴うケースがあります。ここでは空家を相続した場合の問題と、その解決策を紹介します。

空家を相続すことのリスクについて

空家を相続することによるリスクの一つが相続税です。というのも、非相続人と一緒に暮らしていた不動産を相続する場合は「小規模宅地などの特例」が適用されるため330㎡までであれば相続税の評価額のうち80%が減額されますが、空家についてはこの特例が適用されないからです。たとえば、1億円の不動産を相続したとしましょう。

この場合、小規模宅地などの特例が適用されると80%が減額されるため2,000万円が課税対象となりますが、相続税には3,600万円の基礎控除があるため実際には納税額は0円ということになります。一方、空家を相続した場合には特例が適用されないため、1億円から基礎控除額を差し引いた6,400万円が課税対象となってしまいます。

この差は非常に大きなものです。空家にかかる税金はこれだけではありません。実は空家は保有し続けるだけで毎年固定資産税や都市計画税などの税金が発生する負の遺産なのです。しかも、2015年に空家対策特別措置法が施工されたことで、その負担はさらに大きなものになりました。

保有している空家に倒壊の危険や衛生上の問題があると判断されると「特定空家」に指定され、固定資産税と都市計画税が一気に5倍程度までアップしてしまうリスクがあるのです。このように空家には多くのリスクがあるので、必要な対策を講ずる必要があります。

相続発生前に講じることのできる対策

上記の例でもわかるように、相続した空家が小規模宅地などの特例を受けるかどうかによって納税額は大きく違ってきます。ですから、相続税の負担を軽減するためには空家を特例の対象にすることが重要です。非相続人がまだ生前のうちにできる対策の一つは、将来空家になることが予想される物件を賃貸に出してしまうことです。

すでに説明したように誰も住んでいない空家は特例の適用対象外となりますので、誰かに貸して住んでもらえば特例が適用されて相続税を減額できることになります。この方法は親が老人ホームに入居することになって実家が空家になってしまう場合などには有力な選択肢となるでしょう。

ただし、平成25年の税制改正によって相続発生時に3年以上にわたって賃貸されていなければならないという条件が加わったので、賃貸を検討されている場合は早めに行う必要があります。今後実家に住むつもりがないなら、相続が発生する前に売却してしまうのも対策の一つです。相続税は他の税金に比べて税率が高いので、相続税が発生する前に現金化してしまうのは金銭面で大きなメリットになります。

売却によって得たお金で老人ホームに入居して老後を悠々自適に過ごすことも可能です。また、相続人が複数いる場合は分割が難しい不動産はトラブルの原因になってしまうことも多いですが、現金化して均等に分けることで無用なトラブルを未然に防ぐことができます。相続をスムーズに進めることにも貢献するでしょう。

相続が発生してしまってからできる対策

小規模宅地などの特例は基本的に故人と同居していた親族が不動産を相続した場合に適用されますが、実は故人と同居していなかった場合にも適用されるケースがあります。これを「家なき子特例」と呼び、特定の要件を満たすことで評価額の80%減額が認められます。

家なき子特例では、非相続人である故人が一人暮らしをしていたことが適用要件の一つです。配偶者がおらず、少なくとも相続発生の3年前からは三親等以内の親族とも一緒に暮らしていないことが求められます。また、相続人が3年以内に自己所有の家に住んだことがないことも要件の一つです。

さらに、相続した不動産を相続税の申告期限まで保有することも要件に含まれています。相続税の申告期限は相続発生時から10ヶ月ですので、それまでに相続した不動産を売却した場合は特例の対象外になってしまいます。残念ながら家なき子の特例が適用されない場合は相続発生後に相続税を節税することができません。

しかし、2015年の税制改正によって期間限定ですが空家を売却した場合には譲渡所得について3,000万円の控除が可能になりました。この「被相続人の居住用財産（空家）を売ったときの特例」を利用することで実質的に相続税の負担を軽減することができますし、空家を保有することで生じる固定資産税と都市計画税についても納税が不要になるメリットがあります。

まとめ

空家の相続には税金の面で大きなリスクが伴うケースが少なくありません。リスク回避には賃貸や売却などいくつかの方法がありますが、生前のうちにしかできないこともあるので早めに対策を講じることが必要です。わからないことがあれば専門家に相談してみましょう。